Останнім часом люди дуже часто стикаються з проблемою, коли спадкові права на майно отримують родичі померлих – іноземці. Зокрема такі проблеми виникають, коли громадяни інших країн успадкували земельну частку (пай), або земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Отже, спробуємо пролити промінь світла на таку ситуацію.

Пункт 17, розділу Х «ПЕРЕХІДНІ ПОЛОЖЕННЯ» Земельного кодексу України зазначає, що сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства

Отже, можна зробити логічний висновок, що сертифікат на право на земельну частку (пай) – це документ, який посвідчує майнові права на земельну ділянку, яка не визначена в натурі на місцевості. Сертифікат на право на земельну частку (пай) не посвідчує право власності на конкретну земельну ділянку і не є правовстановлюючим документом на земельну ділянку.

Із статусом сертифікату на право на земельну частку (пай) нібито розібралися. Тепер щодо спадкування паїв (земельних часток) іноземцями.

Звертаємось до норм ч. 5 ст. 22 та ч. 2, 4 ст. 81 Земельного кодексу України, де сказано, що іноземні громадяни не можуть набувати у власність на території України земельні ділянки сільськогосподарського призначення, за виключенням єдиного випадку, коли право власності на такі ділянки набувається у порядку спадкування. В такому випадку правовстановлюючим документом на цю ділянку виступатиме свідоцтво про право на спадщину.

Не зайвим буде пригадати про Закон України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», абзац 12 частини 1 статті 5 якого вказує, що до повноважень місцевої державної адміністрації щодо виділення земельних часок (паїв) у натурі (на місцевості) віднесено і прийняття рішення про видачу документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку, власникам земельних часток (паїв).

Таким чином, за загальним правилом, для того, щоб майнові права на земельну частку (пай) стали правом власності на чітко визначену земельну ділянку, з визначеними межами та присвоєним кадастровим номером, - треба отримати розпорядження державної адміністрації про дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо земельної ділянки, пройти всі процедури, які передбачає земельне законодавство, отримати розпорядження районної державної адміністрації про передачу у власність земельної ділянки та зареєструвати право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Але, враховуючи, що заявником у таких процедурах буде іноземець – відведення земельної ділянки іноземцю, як власнику земельної частки (паю) за розпорядженням місцевої державної адміністрації, на мою думку, порушить частину 5 статті 22 Земельного кодексу України. 

Як можна вийти з даної ситуації, і реалізувати іноземцеві свої права на землю, не допускаючи порушення норм Земельного кодексу України?

Земельним законодавством чітко не врегульоване це питання. Тому, звертаємось до ст. 8 Цивільного кодексу України, у частині 1 якої сказано: якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

А отже, ми сміливо можемо застосовувати частину 4 статті 81 Земельного кодексу України, якою встановлено обов’язок іноземного громадянина провести відчуження успадкованої ним земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Таким чином, іноземець зобов’язаний відчужити успадковане ним майнове право на земельну частку (пай), посвідчене сертифікатом, протягом року, громадянину України або іншому суб’єкту права власності на землю в Україні.

До того ж, таке відчуження може проходити не лише шляхом купівлі-продажу, а і шляхом укладення договору дарування, міни, тощо.

Керуючий партнер

ТОВ «Юридична компанія «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ»

Попов Р.

Від тюркського слово «пай» - визначення частки в майні чи майнових правах. Вході аграрної реформи, в нашій країні, провадилися паювання землі й майна. За нашою правовою традицією пайові фонди існують у суб’єктів аграрного права кооперативного типу : колективному сільського господарському підприємстві чи сільськогосподарському кооперативі ( колгоспи,радгоспи,фермерства). Кожен член таких підприємств має свою частку в майні підприємства ,тобто свій майновий пай. Відповідно до закону України «Про колективне сільськогосподарське підприємство» ,до пайового фонду майна членів підприємства включається вартість основних виробничих і оборотних фондів, створених завдяки діяльності підприємства, цінні папери, акції,гроші та відповідна частка від участі в діяльності інших підприємств і організацій. Уточнення вартості пайового фонду майна членів підприємств провадиться за методикою уточнення складу і вартості пайових фондів майна членів колективних сільськогосподарських підприємств, реорганізованих, та затверджених постановою Кабінету Міністрів України.

Права членів підприємства на паї залежать від їх трудового внеску. Робітнику підприємства щорічно нараховується частина прибутку залежно від частки в пайовому фонді, яку за його бажанням може бути виплачено або зараховано у збільшення частки в пайовому фонді. Пай може успадковуватися відповідно до Цивільного законодавства України. Уразі виходу з підприємства його члени мають право на пай натурою, грішми або цінними паперами відповідно до розміру пайового фонду.

Часто люди помилково вважають, що пай – індивідуально визначене майно  чи земельна ділянка і при виході з кооперативу вимагають повернення  своєї  землі  або  своєї механізації. Та згідно із законом , будь - то комбайн,трактор , земельна ділянка , це все являється власністю підприємства. У  людини  є  лише пай – це право на отримання якоїсь частини доходу підприємства,або ж певної частки майна,при виході із кооперативу або підприємства. Селянину (робітнику) при виході з підприємства  може  бути передане не те майно , що він вніс до кооперативу,а зовсім інше. Отже, пай – це не майно,а право, до того ж це право може бути й не реалізованим. Вразі збиткової роботи підприємства його співробітник (селянин, робітник) не  отримує  жодних доходів  на свій пай.

Зміни  у  правовому  режимі майнового паю несуть початок з 1992 року. Далі в 1997 р. пай визначається, як майновий внесок члена кооперативу,в 2000 р. реформування колективних сільськогосподарських підприємств,які працюють на умовах оренди землі і майна, в 2001 р. реорганізація сільськогосподарських підприємств. Та найістотнішою зміною правового режиму майнового паю стало юридичне закріплення можливості укладення договорів оренди, купівлі-продажу, дарування майнових паїв. Оренда,як і купівля-продаж,згідно з цивільним законодавством, застосовуються лише до індивідуально визначеного майна. А пай-не майно ,а лише право на отримання майна в майбутньому. Все вище перераховане кардинально змінило правовий режим майнового паю,який набув окремих рис правового режиму індивідуально визначеного майна. Незабаром у Цивільному кодексі було закріплено,що право оренди поширюється і на майнові права.

Згодом в ході аграрної реформи та паювання майна , виявилося ,що селяни не сформували в собі ринкову свідомість,почуття власника землі, тому Президент видає Указ «Про додаткові заходи щодо підвищення рівня захисту майнових прав сільського населення». Він передбачає створення умов для викупу майнових паїв сільськогосподарськими підприємствами. На основі об’єднання майнових паїв , Указом  Мінагрополітики (2003 рік) , створюються сільськогосподарські формування аграрного ринку.

Документом, що підтверджує право власності на земельну ділянку, є державний акт про право власності на землю. На сьогоднішній день, багато селян маючи такий документ не знають,що з ним робити. Щоб обробляти землю потрібно мати механізацію та кошти на закупівлю зерна, насіння ,палива та ін. Тому багато з них продають землю або ж здають в оренду , складаючи при цьому договір оренди.

Предметом договору оренди земельної частки ( паю) є право на земельну частку ( пай) ,що знаходиться у колективній власності . До того ж ця частка(пай) не виділена в натурі( на місцевості), а право на таку земельну частку засвідчується сертифікатом.

Договір оренди земельної частки повинен складатися відповідно до Типового договору оренди земельної частки, затвердженого наказом Держкомзему від 2000-го року.

Для реєстрації договору оренди орендодавець подає особисто або надсилає поштою до відповідного виконавчого комітету органу місцевого самоврядування : договір оренди у двох примірниках; сертифікат на право на земельну частку (пай).

Виконавчий комітет сільської,селищної, міської ради перевіряє у дводенний термін подані документи,реєструє або готує обґрунтований висновок про відмову в реєстрації.

Умови складання нового договору можуть бути зміненні лише за згодою обох сторін.

Українські фермера гарні господарі, тому матимемо надію ,що наші чорноземи в надійних руках.

Юрист загальної практики              

ЮРИДИЧНОЇ КОМПАНІЇ «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ»

Катерина Овчаренко

У  римському  праві  суперфіцій  означає  спадкове  і відчужуване право на користування будівлею, що зведена на чужій землі.

Суперфіцій  в нашому сучасному українському праві – це право користування чужою земельною ділянкою для забудови, окремий вид прав на чужі речі.

Особливість  суперфіцію  полягає  в тому , що таке право може відчужуватися  землекористувачем або передаватися  у  порядку  спадкування на підставі договору або заповіту, а також дає право землевласнику на прибуток  від  промислових об’єктів, збудованих на наданій земельній ділянці на умовах суперфіцію. Право користуватися чужою земельної ділянкою може бути встановлено на визначений або на невизначений строк.

Таке  право може бути припинено у випадку : коли власник земельної ділянки та землекористувач являється однією особою; закінчення строку права користування ; відмови землекористувача від права користування; невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років поспіль; за рішення суду в інших випадках установлених законом.

Відповідно до Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншої особи для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель( суперфіцій).  Суперфіцію  як  такого в цій нормі нема, проте конкретизуються положення ЦК про право власника на розпорядження власним майном, шляхом передачі іншій особі під забудову. Але право власника надавати своє майно в користування для забудови ще не є суперфіцієм, а лише передумовою його виникнення.

Суперфіцій виникає на підставі заповіту або договору.

Істотними умовами договору про встановлення суперфіцію є : 1)місце розташування та розмір земельної ділянки; 2) мета надання земельної  ділянки у користування; 3) вид і обсяги будівництва ; 4) умови збереження стану об’єкта суперфіцію ; 5)  строк дії договору; 6) плата  за договором суперфіцію.

Закон України передбачає тільки два види плати за землю : земельний податок та оренду плату.

Слід пам’ятати, що укладаючи договір суперфіцію потрібно виважено підійти  до  умови  плати  за договором і викласти її з урахуванням положення статті Цивільного кодексу, яка встановлює обов’язок землекористувача вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, та інші платежі ,встановленні законом.

Крім того, договір про встановлення суперфіцію допускає , що разом із суперфіціарієм  земельною ділянкою може користуватися і сам власник. Дуже важливо регламентувати повноваження цих осіб.

Згідно  статті  Цивільного кодексу  та статті  Земельного кодексу «до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить  право власності, право користування на земельну ділянку, на якій  вони  розміщенні, без  зміни її цільового призначення в обсязі та умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача)».

Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки,  право  на  яку  переходить  у  зв’язку  з  набуттям  права  власності на ці об’єкти.

У  разі  припинення  суперфіцію  право власності на зведені на ділянці будівлі  вирішується  таким  чином : за згодою сторін; рішення суду про викуп власником земельної ділянки зведеною будівлі; рішення суду про викуп власником будівлі земельної ділянки на якій вона розміщена; суд визначає умови користування земельною ділянкою власником будівлі на новий строк.

В  інших  випадках при припиненні суперфіцію право власності суперфіціарія  на зведеній ним споруди припиняється; вони підлягають зносу, земельна ділянка приводиться до стану в якому вона була до надання у користування.

Дослідженням проблематики правової природи суперфіцію займаються як представники цивільно-правової ,так і земельно-правової науки. Науковий аналіз  проводився  і проводиться до сьогодні у контексті з’ясування загальної теми - речові права на чуже майно, або ж з огляду на рецепції суперфіцію  як  інституту римського права у сучасному цивільному праві.

На  сьогоднішній день , при зростанні ринкової вартості нерухомості загалом, і земельних ділянок зокрема ,обумовило практично неможливість набуття земельних ділянок у власність( а під забудову і поготів).

Але все ж таки будемо мати надію на те, що земельні ділянки під будь-які забудови  не стануть джерелом розбрату , корупції та несправедливості. Адже законодавство України встановлює міцні гарантії для суперфіціарія, що у випадку реалізації права на забудову зумовлює широке застосування суперфіцію.

Юрист загальної практики              

ЮРИДИЧНОЇ КОМПАНІЇ «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ»

Катерина Овчаренко

Державний  земельний  кадастр  є  важливою  ланкою  державного управління  земельним  фондом. Він  забезпечує  прийняття  важливих обґрунтованих  рішень  у  галузі  організації  раціонального  використання та охорони  земель.  Важливість  земельного  кадастру  особливо  зросла  в умовах  проведення  земельної  реформи,  введення  плати  за землю, включення  земельних ресурсів до системи ринкових відносин .

Складовою  Державного  земельного кадастру є реєстрація земельних ділянок. Державний реєстр земель складається -  з книги  записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею , договорів оренди, кадастрових номерів земельних ділянок; Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку. Порядок  та  умови  державної  реєстрації  земельної ділянки  зазначені  в  Інструкції  про  порядок  складання , видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею та договорів оренди землі. Порядок записів , реєстрацію , оформлення договорів та ін. здійснюють районна ,міська , селищна, сільська рада; державних актів на право власності на землю – місцеві державні  органи  земельних  ресурсів Держкомзему України. Забезпечення державної реєстрації державних актів, що посвідчують право на землю, покладається  на  відповідні  державні  органи  земельних  ресурсів  Держкомзему  України. У додатках до інструкції вказано  форми  та  таблиці  книг  реєстрації  документів  про право на землю.

Кадастрові  відомості про землю  оформляються  у  вигляді оновлюванної  спеціальної  базової  документації, яку складають щороку. Документація може  бути текстовою або ж картографічною. Це можуть бути схеми, графіки, текстові та інші матеріали, що містять відомості про межі адміністративно-територіальних утворень і земельних ділянок власників землі та землекористувачів, кількість, якість і продуктивність земель державної, приватної і комунальної власності.

Дані Державного земельного кадастру  обов’язково враховують при плануванні, використанні  та охороні земель,  вилученні та наданні земельних ділянок, проведенні землеустрою та ін.

Таким чином , ми бачимо,  що Державний земельний кадастр являється і призначений для забезпечення органів державної влади та місцевого самоврядування , заінтересованих підприємств, установ, організацій і громадян, інформацією про природній стан, господарське призначення і правовий  режим  земель, з метою  організації  їх раціонального використання  та  охорони,  регулювання  земельних  відносин, економічного та екологічного обґрунтування бізнес-планів та здійснення землеустрою, визначення розміру плати за землю.

Відповідно до статті Земельного кодексу основними завданнями введення Державного земельного кадастру є : забезпечення повноти відомостей про всі земельні ділянки; застосування єдиної системи просторових координат та системи ідентифікації земельних ділянок; запровадження єдиної системи земельно-кадастрової інформації та її достовірності.

Крім того, згідно статті ЗК Державний земельний кадастр включає  : кадастрове зонування ; кадастрові зйомки; бонітування ґрунтів ; економічну та грошову оцінку земель; облік кількості та якості земель; державну реєстрацію ділянок.

Тепер ми знаємо, що Державний земельний кадастр – це єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення сукупності відомостей і документів про місця розташування  та  правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників та землекористувачів.

Тож матимемо надію, що українські землі в руках справжніх господарів!

Юрист загальної практики              

ЮРИДИЧНОЇ КОМПАНІЇ «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ»

Катерина Овчаренко

Той хто поодиноко або постійно має справу із оформленням прав на земельні ділянки так чи інакше зіткнувся з питанням оцінки землі. Землі відповідно до законодавства України бувають різними, та і види оцінки землі бувають різними. При кожній окремій транзакції із земельними ділянками треба правильно обрати вид оцінки землі. А залежно від виду оцінки землі і мети, якої ви прагнете в подальшому із цією земельною ділянкою досягти, грошова оцінка землі буде різною.

Отже, почнемо із Земельного кодексу України. Так, стаття 201 нам каже про те, що залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо. Експертна грошова оцінка земельної ділянки використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

У питаннях оцінки землі доцільно звертатись до спеціального закону, що регулює оцінку землі. Це Закон України «Про оцінку землі», у якому зазначено, що залежно від мети та методів проведення оцінки землі, оцінка земель поділяється на наступні види:

- бонітування ґрунтів;

- економічна оцінка земель;

- грошова оцінка земельних ділянок.

Дані бонітування ґрунтів є складовою частиною державного земельного кадастру та є основою проведення економічної оцінки сільськогосподарських угідь і враховуються при визначенні екологічної придатності ґрунтів для вирощування сільськогосподарських культур, а також втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва. Дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок, аналізі ефективності використання земель порівняно з іншими природними ресурсами та визначенні економічної придатності земель сільськогосподарського призначення для вирощування сільськогосподарських культур. Однак зараз хочеться акцентувати увагу саме на грошовій оцінці земельних ділянок.

Як сказано, знову ж таки, у Законі України «Про оцінку землі», грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною. Зазначений закон дає нам більш розгорнуте поняття про види грошової оцінки та їх мету.

Так, нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

А експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених законодавством.

Також доцільно звернути увагу на випадки, у яких за Законом грошову оцінку проводити треба обов’язково.

Отже, нормативна грошова оцінка земельних ділянок обов’язково проводиться у разі:

- визначення розміру земельного податку;

- визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

- визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні (якщо ступінь спорідненості спадкоємця підпадає під сплату такого мита) та даруванні земельних ділянок.

- визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва;

- розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель;

- відчуження земельних ділянок площею понад 50 гектарів, що належать до державної або комунальної власності, для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок обов’язково проводиться у разі:

- відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;

- застави земельної ділянки відповідно до закону;

- визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;

- визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;

- визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;

- виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;

- відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;

- визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;

- рішення суду.

 У всіх інших випадках грошова оцінка земельних ділянок може проводитися за згодою сторін.

Проведення грошової оцінки землі, чи то експертної чи то нормативної, потребує спеціальних знань. Такі знання мають сертифіковані оцінщики з оцінки землі.

Таким чином, якщо перед вами постало питання проведення грошової оцінки землі, майте на увазі, що грошова оцінка буває двох видів і залежно від того, які дії ви прагнете вчиняти із земельною ділянкою, ви маєте чітко розуміти, який вид оцінки земельної ділянки вам треба замовляти.

Керуючий партнер

ЮРИДИЧНОЇ КОМПАНІЇ «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ»

Роман Попов

Сьогодні  багато громадян  України  як міської,  так і сільської місцевості мають у користуванні земельні наділи, ділянки, паї. Землі ми з вами маємо,а  чи  є  у нас права  на цю землю? В якому випадку ми позбудемося права власності на земельну ділянку? Розглянемо підстави припинення прав на землю та вилучення земельних ділянок.

Відповідно до Земельного кодексу підставами припинення прав власності на земельну ділянку є : добровільна відмова власника від права на землю; смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця; відчуження земельної ділянки за рішенням власника; звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора; відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; конфіскація за рішенням суду.

Відповідно до статті Цивільного кодексу право власності на земельні ділянки  може бути припинене за рішенням суду у випадках, встановлених законом.

У Земельному кодексі чітко вказані підстави для припинення права користування земельною ділянкою, а саме : добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених ЗК: припинення діяльності державних чи комунальних підприємств,установ; використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Якщо власник земельної ділянки добровільно відмовився від землі на користь держави або територіальної громади його право власності припиняється за заявою до відповідного органу. Органи виконавчої влади або місцевого самоврядування,у разі згоди на це ,укладають угоду про передачу права власності на земельну ділянку. Документ засвідчується нотаріально та підлягає державній реєстрації.

Припинення права постійного користування земельною ділянкою ,у разі добровільної відмови землекористувача, здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки. Останній на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою,про що повідомляє органи державної реєстрації.

У земельному кодексі передбачено примусове припинення прав на земельну ділянку. У випадку якщо : земля використовувалась не за цільовим призначенням; не усунено допущенні порушення законодавства (забруднення земель відходами,стічними водами та ін.,засмічення) в терміни встановленні органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів; проведене примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності; примусове звернення стягнень на земельну ділянку по зобов’язаннях власника цієї земельної ділянки та ін.

Перелік підстав для примусового вилучення земельної ділянки визначений статтею Земельного кодексу України ,є вичерпним.

Примусове вилучення земельної ділянки можливе виключно за рішенням суду.

Відповідно до статі Кодексу адміністративного судочинства України,адміністративні справи про примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності розглядаються та вирішуються Апеляційним адміністративним судом за місцем її розташуванням. Судом Апеляційної інстанції у справах про примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності є Вищий адміністративний суд України.

За законом примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності здійснюється за умови надання власнику іншої рівноцінної земельної ділянки, це стосується і житлового будинку. Якщо відбулося примусове відчуження житлового будинку, то власнику надають інший благоустроєний житловий будинок відповідно.

Крім цього власник земельної ділянки або будівлі має право отримати повне відшкодування вартості відповідно належної йому землі або будівлі.

Викупна ціна , яку отримує власник, повинна включати крім вартості земельної ділянки, вартість житлового будинку, інших будівельних споруд, насаджень, збитки, завданні власнику внаслідок викупу земельної ділянки . У разі надання власнику іншої земельної ділянки у викупну ціну включається вартість виготовлення документації із землеустрою, а також витрати ,пов’язані з державною реєстрацією.

Тож бережімо свою землю, себе і  Україну!         

Юрист загальної практики        

ЮРИДИЧНОЇ КОМПАНІЇ «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ»

Катерина Овчаренко                   

Зміни до життя «ПО-НОВОМУ» не стоять на місці. Відтепер органи державної влади, органи місцевого самоврядування отримають доступ до Державного земельного кадастру і матимуть можливість користуватися інформацією Державного земельного кадастру при прийнятті управлінських рішень.

На засіданні Кабінету Міністрів прийнято постанову № 205 від 21.03.2016 року "Деякі питання ведення Державного земельного кадастру".

Документом визначається порядок надання безпосереднього доступу до відомостей Державного земельного кадастру широкому колу посадових осіб та фаховим спеціалістам.

Відтепер заінтересовані особи можуть самостійно отримувати необхідні відомості про об'єкти Державного земельного кадастру, його картографічну основу, відомості про земельні ділянки, їх власників та користувачів.

Крім того, постановою визначено за яким порядком надаватимуться витяги та інші документи з Державного земельного кадастру адміністраторами центрів надання адміністративних послуг та уповноваженими особами виконавчих органів місцевого самоврядування, що сприятиме децентралізації.

Урядовим документом також запроваджується механізм надання відомостей з Державного земельного кадастру з використанням можливостей Інтернету.

Відтепер адміністратори центрів з надання адміністративних послуг будуть надавати відомості з державного земельного кадастру. Тепер вони мають наступні повноваження:

1.Здійснювати реєстрацію заяв про отримання відомостей з Державного земельного кадастру;

2.Проводити перевірку поданих їм на розгляд документів;

3.Надавати відомості про земельні ділянки, витяги з ДЗК (і ніби як планується можливість отримати витяг з ДЗК про земельну ділянку по всій території України);

4.Оприлюднювати на сайті Держгеокадастру дані про реєстрацію заяви про надання відомостей з ДЗК.

Прес-служба

Юридичної компанії “АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ”

Якщо у Вас є фермерське господарство (далі - ФГ), і ви маєте намір землю цього ФГ розпаювати поміж його членами, вам варто виконати ряд процедур, передбачених законодавством, щоб не доведи Боже вам не відмовили у цьому.

Перше, на що Вам варто звернути увагу, це норма п. 4 ст. 1 Закону України «Про фермерське господарство». Отже, фермерське  господарство діє на основі Статуту. У Статуті зазначаються найменування господарства, його місцезнаходження, адреса, предмет і мета діяльності, порядок формування майна (складеного капіталу), органи управління, порядок прийняття ними рішень, порядок вступу до господарства та виходу з нього та інші положення, що не суперечать законодавству України.

Як показує досвід, більшість земельних ділянок, що були передані для ведення фермерського господарства, передавались за державними актами на право постійного користування не фермерським господарствам, а фізичним особам, які після такої передачі засновували ФГ і ставали Головами ФГ. Враховуючи п. 4 ст. 1 Закону про ФГ, ми вважаємо, що земельна ділянка, передана під здійснення ФГ має бути зазначена у Статуті ФГ, у розділі «Майно та майнові права фермерського господарства». За такої умови можна вважати, що така земельна ділянка є власністю ФГ, а отже рішенням або протоколом зборів ФГ його члени можуть розпоряджатися.

Пункт 2 ст. 3 Закону про ФГ передбачає, що при створенні фермерського господарства одним із членів сім'ї інші члени сім'ї, а також родичі можуть стати членами цього фермерського господарства після внесення змін до його Статуту. А отже, для того, щоб стати членом ФГ не достатньо бути родичем засновника ФГ. Також не достатньо перебувати з ФГ у трудових відносинах, навіть якщо у таких відносинах перебуває родич засновника ФГ. Наявність трудових відносин з ФГ не передбачає членства у ньому! Необхідно, щоб прізвища імена та по батькові родичів були зазначені у Статуті ФГ, у розділі «Члени фермерського господарства».

Згідно п. 1,2 ст. 13 Закону про ФГ, члени фермерського господарства мають право на одержання безоплатно у власність із земель державної і комунальної власності земельних ділянок у розмірі земельної частки (паю). Членам фермерських господарств передаються безоплатно у приватну власність із раніше наданих їм у користування земельні ділянки у розмірі земельної частки (паю) члена сільськогосподарського підприємства, розташованого на території відповідної ради.

Однак норми Закону та рішення зборів ФГ, яким би було вирішено питання розпаювання земель ФГ замало для того, щоб почати процедуру розпаювання. Враховуючи факт того, що все ж таки – це земля державної або комунальної власності необхідно отримати розпорядчий документ про безоплатну передачу (приватизацію) землі ФГ його членам у приватну власність. Для цього треба буде звернутись до районної державної адміністрації для отримання відповідного розпорядження. Однак, районна державна адміністрація неохоче «роздає» землі членам фермерських господарств, посилаючись на п. 4 ст. 13 Закону про ФГ, де зазначено, що громадяни України, які до 1 січня 2002 року отримали в постійне користування або оренду земельні ділянки для ведення фермерського господарства, мають переважне право на придбання (викуп) земельних ділянок розміром до 100 гектарів сільськогосподарських угідь, у тому числі до 50 гектарів ріллі, у власність з розстрочкою платежу до 20 років. А відповідно до норм Земельного кодексу України купувати та продавати землю сільськогосподарського призначення не мають права, бо діє мораторій, хоча б і з радістю б здійснили цю процедуру. А поки такої змоги немає, відмовляйтесь від постійного користування, укладайте договори оренди і сплачуйте від 3 до 11% орендної плати. Ніби як все логічно і послідовно, навіть немає обґрунтованих юридичних підстав для звернення до суду. А відтак, член ФГ не може отримати земельної ділянки, не дивлячись на те, що законом така його можливість передбачена.

Тепер повернемося до п. 4 ст. 1 Закону про ФГ, де сказано, що у Статуті зазначається порядок вступу до господарства та виходу з нього. Тому у Статуті ми радимо вам зазначити, що у разі виходу з ФГ, член ФГ має право на отримання частки майна ФГ, у тому числі і земельної ділянки. А на зборах ФГ члени визначаться, що член ФГ має право на частину земельної ділянки, що зазначена у Статуті ФГ. І до того ж, керуючись п. 1,2 ст. 13 Закону про ФГ, член ФГ не може скористатись своїм, передбаченим законом правом, а отже починає звертатися до суду, де відповідачем буде саме фермерське господарство. Натомість фермерське господарство доведе суду, що з його боку порушення закону немає і звернеться до суду з вимогою про залучення районної державної адміністрації до судового процесу. Як наслідок, учасники ФГ за допомогою фахівців юридичної компанії «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ» отримують позитивні рішення судів, які і є підставою для реєстрації права власності на земельну ділянку за членом ФГ.

Також наголошуємо, що в кулуарах Верховної ради України вже давно точаться розмови про скасування такої форми речового права на землі сільськогосподарського призначення для громадян як постійне користування. А тому, щоб не втратити набуте вами або вашими батьками, не зволікайте з процедурою розпаювання земель вашого ФГ.

Більш детальну інформацію з цього приводу ви можете отримати за телефонами (095) 04-14-113, (093) 488-88-22 або на сайті http://www.alc-kr.com.ua

Керуючий партнер

ЮРИДИЧНОЇ КОМПАНІЇ «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ»

Роман Попов

Дуже поширеною є ситуація, коли у сільській місцевості люди живуть у будинках десятки років, але не мають жодних документів, які б підтверджували право власності на їхнє житло. Як наслідок виникає купа проблем, починаючи від укладення договорів з РЕСом на постачання світла, Облгазом на постачання газу тощо, не кажучи вже про процедуру спадкування, дарування чи продажу такого будинку.

Якщо звернутися до букви Закону, то така нерухомість, на яку не оформлено права власності не являється майном людини, яка в ньому проживає і визнається самочинно збудованим. А отже, враховуючи докорінні зміни у законодавстві, які відбуваються сьогодні, рано чи пізно вас і вашу родину можуть з нього виселити.

Для того, щоб оформити всі необхідні права на ваше житло вам варто пройти чимало дорогих та складних процедур і лише пройшовши всі ці кола бюрократичного пекла ви зможете спати спокійно у своїй оселі. Враховуючи, що будинки у сільській місцевості рідко перевищують 300 кв.м. і були збудовані до 2011 року, ми розкажемо саме про таку категорію приміщень. Отже, з чого варто починати?

Перше, що вам необхідно – це здійснення технічної інвентаризації вашого будинку. Технічна інвентаризація це абсолютно не складна процедура, яка полягає у виїзді техніка (експерта) з інвентаризації до вашого домоволодіння і здійснення замірів всіх об’єктів нерухомості, як всередині так і ззовні, які знаходяться на вашому подвір’ї (будинок, комора, погріб, гараж, вигрібна яма тощо). Такі техніки є як в обласному бюро технічної інвентаризації (БТІ), так і в приватних організаціях, які займаються такими роботами. Що цікаво, приватні експерти та організації зроблять інвентаризацію вашого домоволодіння набагато швидше, якісніше і дешевше, порівняно з БТІ. Після виїзду техніка та здійснення замірів ви маєте отримати технічний паспорт, у якому буде зазначене ваше прізвище як замовника, будуть зроблені креслення вашої ділянки і усіх споруд на вашій ділянці. Перевірте, щоб на технічному паспорті була відмітка про технічне обстеження будинку. Термін здійснення інвентаризації та виготовлення технічного паспорту займе у вас не більше 10 днів.

Наступний ваш крок – це Державна архітектурно-будівельна інспекція (Держбудінспекція). До Держбудінспекції треба зібрати наступний перелік документів: 1) документи на землю  (акт чи свідоцтво про право власності на землю або договір оренди земельної ділянки, або довідку з сільської ради про те, що у вас немає заборгованості зі сплати податку на землю); 2) технічний паспорт з проведеною інвентаризацією; 3) декларацію про готовність будинку до експлуатації (заповнити її вам можуть допомогти працівники Держбудінспекції). Протягом 10-ти робочих днів, Держбудінспекція зареєструє подану вами декларацію і видасть вам її з відміткою про реєстрацію. З цього моменту ви офіційно повідомили органи державної влади про те, що ваша нерухомість існує і ви маєте на неї певні права.

Наступний державний орган, куди вам треба звернутись – це Державна реєстраційна служба речових прав на нерухоме майно Кіровоградського районного управління юстиції (реєстратор). До державного реєстратора ви маєте подати заяву про реєстрацію права власності (за необхідності, з відповідними додатками – про це треба буде попередньо дізнатись у реєстратора). Разом із такою заявою вам необхідно буде подати реєстратору технічний паспорт на ваш будинок, зареєстровану декларацію, копію вашого паспорта. Інколи реєстратор може вимагати від вас документи на землю під вашим будинком. Не дивлячись на те, що така норма законом прямо не передбачена, ми не радимо доказувати свою правоту, адже простіше надати документ і швидше зареєструвати своє право. Строки такої реєстрації 14 днів, і відповідно до закону не можуть бути більшими.

Також. Хочемо наголосити на тому, що здійснення процедури реєстрації права власності (отримання свідоцтва про право власності), а також отримання витягу про державну реєстрацію права власності в державному реєстрі буде платним, однак вартість таких платежів не перевищить 300 гривень.

Таким чином, користуючись нашими порадами, всього за півтора – два місяці ви можете набути право власності на свій будинок і назавжди себе убезпечити від небажаних конфліктів і непорозумінь стосовно права вашого проживання в ньому. Наша мета – це захист ваших прав!

Більш детальну інформацію з цього приводу ви можете отримати за телефонами (095) 04-14-113, (093) 488-88-22 або на сайті http://www.alc-kr.com.ua

Керуючий партнер

ЮРИДИЧНОЇ КОМПАНІЇ «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ»

Роман Попов

Як показує практика, у кожному п'ятому договорі оренди землі норма про поновлення договору оренди не відповідає вимогам Закону України «Про оренду землі». У Законі України «Про оренду землі» сказано: орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про намір продовжити договір оренди не пізніше ніж за 30 днів до закінчення договору оренди. Аналізуючи укладені договори оренди землі наших клієнтів ми побачили норму про автоматичне продовження договору оренди або вказані строки письмового повідомлення орендаря у договорі, є меншими, ніж ті, що встановлені Законом.

Нам зустрічались договори оренди землі в котрих орендар має право повідомити орендодавця про намір продовжити договір оренди за 3 дні (!) до закінчення договору оренди. Звісно, в такому разі в орендодавця залишається дуже мало часу на прийняття обдуманого та виваженого рішення щодо подальшого розпорядження своєю власністю.

КВАЛІФІКОВАНА ПОРАДА:

Якщо ви передали свою земельну ділянку в оренду, ви маєте знати, що Закон України «Про оренду землі» дає Вам три варіанти поведінки у випадку, коли договір оренди Вашої земельної ділянки закінчується:

По-перше, це припинення дії договору оренди землі та наданні орендареві відмови у його продовженні (поновленні). АЛЕ, цей варіант Вашої поведінки може мати місце лише тоді, коли Ви як власник земельної ділянки вирішили самостійно її обробляти. Однак, не кожен має таку можливість враховуючи вік, здоров’я, досвід, наявність техніки тощо. А отже, коли приходить час закінчення дії договору оренди Вашої земельної ділянки – Ви повинні бути готові до другого варіанту розвитку Ваших відносин з орендарем.

По-друге, це продовження договірних орендних відносин з тим самим орендарем. У Законі України «Про оренду землі» прописана норма про те, що по закінченні строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Виходячи з цієї норми, Ви зобов'язані продовжити з ним відносини оренди землі шляхом поновлення договору оренди землі, якщо ви плануєте й надалі передавати свою земельну ділянку в оренду.

ПАМ’ЯТАЙТЕ: Для того, щоб строк дії Вашого договору був поновлений, орендар Вашої земельної ділянки має здійснити певну процедуру:

1. Повідомити Вас як власника про те, що він має намір продовжити строк дії договору оренди землі до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (у договорі може бути встановлений і більший строк, аніж той, що передбачений Законом).

Процес такого повідомлення здійснюється шляхом надсилання Вам листа-повідомлення про такий намір.

2. До цього листа-повідомлення про поновлення строку дії договору оренди землі орендар зобов'язаний додати проект додаткової угоди, яка може передбачати продовження договірних відносин з Вами на тих самих або на інших умовах.

ВАРТО ЗНАТИ: Якщо власник земельної ділянки не задоволений якимись умовами того договору оренди землі який ще діє і строк якого закінчується, то він має право висунути пропозиції про їх зміну (наприклад, власник має право вимагати підвищення розміру орендної плати або її виплати у іншій формі, або наполягати на вжитті орендарем додаткових заходів щодо охорони землі тощо). Свої пропозиції власник має направити орендареві у письмовій формі до закінчення терміну дії чинного договору оренди землі. При цьому щоб пропозиції власника мали юридичну силу, слід направити їх поштою з повідомленням про вручення на адресу орендаря або ж власник може доставити їх до офісу (контори) орендаря у двох примірниках, на одному з яких має бути проставлена відмітка орендаря (з його печаткою) про отримання пропозицій власника земельної ділянки.

(!) Якщо ж власник не надішле такої відповіді орендареві або ж надішле її пізніше строку спливу договору оренди землі, то це означатиме, що власник згодний на поновлення договору оренди землі на тих умовах, які містяться у додатковій угоді, надісланій власнику орендарем.

Якщо власник не згодний з запропонованими орендарем умовами, а орендар не йде на поступки, то не варто поспішати підписувати таку угоду. Краще повідомити про це орендаря у письмовій формі. Це дає власнику змогу звернутися до суду та доводити доцільність зміни умов договору оренди землі при його поновленні на новий термін.

Також варто наголосити на наступному: якщо орендар не надішле Вам листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі за місяць до завершення його дії і при цьому по закінченню строку дії договору продовжуватиме використовувати Вашу землю, то Вам слід направити йому лист-заперечення проти поновлення договору оренди землі. Це слід зробити протягом місяця після завершення дії договору землі. Якщо Ви не направите такого листа-заперечення протягом одного місяця, то це дає орендареві право вимагати поновлення договору оренди землі на тих самих умовах, на яких був укладений попередній договір оренди землі.

(!) Якщо власник направить вчасно лист-заперечення, то матимете право передати земельну ділянку в оренду іншому орендареві. Це й буде тим третім варіантом поведінки власника у орендних відносинах з орендарем.

Керуючий партнер ЮРИДИЧНОЇ КОМПАНІЇ «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ»

Р. Попов

ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ» - комплексна підтримка землевласників та землекористувачів, всі види юридичних послуг у сфері земельного права.

Детальніше за телефонами: (095) 041-41-13; (093) 488-88-22.