Від тюркського слово «пай» - визначення частки в майні чи майнових правах. Вході аграрної реформи, в нашій країні, провадилися паювання землі й майна. За нашою правовою традицією пайові фонди існують у суб’єктів аграрного права кооперативного типу : колективному сільського господарському підприємстві чи сільськогосподарському кооперативі ( колгоспи,радгоспи,фермерства). Кожен член таких підприємств має свою частку в майні підприємства ,тобто свій майновий пай. Відповідно до закону України «Про колективне сільськогосподарське підприємство» ,до пайового фонду майна членів підприємства включається вартість основних виробничих і оборотних фондів, створених завдяки діяльності підприємства, цінні папери, акції,гроші та відповідна частка від участі в діяльності інших підприємств і організацій. Уточнення вартості пайового фонду майна членів підприємств провадиться за методикою уточнення складу і вартості пайових фондів майна членів колективних сільськогосподарських підприємств, реорганізованих, та затверджених постановою Кабінету Міністрів України.

Права членів підприємства на паї залежать від їх трудового внеску. Робітнику підприємства щорічно нараховується частина прибутку залежно від частки в пайовому фонді, яку за його бажанням може бути виплачено або зараховано у збільшення частки в пайовому фонді. Пай може успадковуватися відповідно до Цивільного законодавства України. Уразі виходу з підприємства його члени мають право на пай натурою, грішми або цінними паперами відповідно до розміру пайового фонду.

Часто люди помилково вважають, що пай – індивідуально визначене майно  чи земельна ділянка і при виході з кооперативу вимагають повернення  своєї  землі  або  своєї механізації. Та згідно із законом , будь - то комбайн,трактор , земельна ділянка , це все являється власністю підприємства. У  людини  є  лише пай – це право на отримання якоїсь частини доходу підприємства,або ж певної частки майна,при виході із кооперативу або підприємства. Селянину (робітнику) при виході з підприємства  може  бути передане не те майно , що він вніс до кооперативу,а зовсім інше. Отже, пай – це не майно,а право, до того ж це право може бути й не реалізованим. Вразі збиткової роботи підприємства його співробітник (селянин, робітник) не  отримує  жодних доходів  на свій пай.

Зміни  у  правовому  режимі майнового паю несуть початок з 1992 року. Далі в 1997 р. пай визначається, як майновий внесок члена кооперативу,в 2000 р. реформування колективних сільськогосподарських підприємств,які працюють на умовах оренди землі і майна, в 2001 р. реорганізація сільськогосподарських підприємств. Та найістотнішою зміною правового режиму майнового паю стало юридичне закріплення можливості укладення договорів оренди, купівлі-продажу, дарування майнових паїв. Оренда,як і купівля-продаж,згідно з цивільним законодавством, застосовуються лише до індивідуально визначеного майна. А пай-не майно ,а лише право на отримання майна в майбутньому. Все вище перераховане кардинально змінило правовий режим майнового паю,який набув окремих рис правового режиму індивідуально визначеного майна. Незабаром у Цивільному кодексі було закріплено,що право оренди поширюється і на майнові права.

Згодом в ході аграрної реформи та паювання майна , виявилося ,що селяни не сформували в собі ринкову свідомість,почуття власника землі, тому Президент видає Указ «Про додаткові заходи щодо підвищення рівня захисту майнових прав сільського населення». Він передбачає створення умов для викупу майнових паїв сільськогосподарськими підприємствами. На основі об’єднання майнових паїв , Указом  Мінагрополітики (2003 рік) , створюються сільськогосподарські формування аграрного ринку.

Документом, що підтверджує право власності на земельну ділянку, є державний акт про право власності на землю. На сьогоднішній день, багато селян маючи такий документ не знають,що з ним робити. Щоб обробляти землю потрібно мати механізацію та кошти на закупівлю зерна, насіння ,палива та ін. Тому багато з них продають землю або ж здають в оренду , складаючи при цьому договір оренди.

Предметом договору оренди земельної частки ( паю) є право на земельну частку ( пай) ,що знаходиться у колективній власності . До того ж ця частка(пай) не виділена в натурі( на місцевості), а право на таку земельну частку засвідчується сертифікатом.

Договір оренди земельної частки повинен складатися відповідно до Типового договору оренди земельної частки, затвердженого наказом Держкомзему від 2000-го року.

Для реєстрації договору оренди орендодавець подає особисто або надсилає поштою до відповідного виконавчого комітету органу місцевого самоврядування : договір оренди у двох примірниках; сертифікат на право на земельну частку (пай).

Виконавчий комітет сільської,селищної, міської ради перевіряє у дводенний термін подані документи,реєструє або готує обґрунтований висновок про відмову в реєстрації.

Умови складання нового договору можуть бути зміненні лише за згодою обох сторін.

Українські фермера гарні господарі, тому матимемо надію ,що наші чорноземи в надійних руках.

Юрист загальної практики              

ЮРИДИЧНОЇ КОМПАНІЇ «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ»

Катерина Овчаренко

Як показує практика, у кожному п'ятому договорі оренди землі норма про поновлення договору оренди не відповідає вимогам Закону України «Про оренду землі». У Законі України «Про оренду землі» сказано: орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про намір продовжити договір оренди не пізніше ніж за 30 днів до закінчення договору оренди. Аналізуючи укладені договори оренди землі наших клієнтів ми побачили норму про автоматичне продовження договору оренди або вказані строки письмового повідомлення орендаря у договорі, є меншими, ніж ті, що встановлені Законом.

Нам зустрічались договори оренди землі в котрих орендар має право повідомити орендодавця про намір продовжити договір оренди за 3 дні (!) до закінчення договору оренди. Звісно, в такому разі в орендодавця залишається дуже мало часу на прийняття обдуманого та виваженого рішення щодо подальшого розпорядження своєю власністю.

КВАЛІФІКОВАНА ПОРАДА:

Якщо ви передали свою земельну ділянку в оренду, ви маєте знати, що Закон України «Про оренду землі» дає Вам три варіанти поведінки у випадку, коли договір оренди Вашої земельної ділянки закінчується:

По-перше, це припинення дії договору оренди землі та наданні орендареві відмови у його продовженні (поновленні). АЛЕ, цей варіант Вашої поведінки може мати місце лише тоді, коли Ви як власник земельної ділянки вирішили самостійно її обробляти. Однак, не кожен має таку можливість враховуючи вік, здоров’я, досвід, наявність техніки тощо. А отже, коли приходить час закінчення дії договору оренди Вашої земельної ділянки – Ви повинні бути готові до другого варіанту розвитку Ваших відносин з орендарем.

По-друге, це продовження договірних орендних відносин з тим самим орендарем. У Законі України «Про оренду землі» прописана норма про те, що по закінченні строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Виходячи з цієї норми, Ви зобов'язані продовжити з ним відносини оренди землі шляхом поновлення договору оренди землі, якщо ви плануєте й надалі передавати свою земельну ділянку в оренду.

ПАМ’ЯТАЙТЕ: Для того, щоб строк дії Вашого договору був поновлений, орендар Вашої земельної ділянки має здійснити певну процедуру:

1. Повідомити Вас як власника про те, що він має намір продовжити строк дії договору оренди землі до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (у договорі може бути встановлений і більший строк, аніж той, що передбачений Законом).

Процес такого повідомлення здійснюється шляхом надсилання Вам листа-повідомлення про такий намір.

2. До цього листа-повідомлення про поновлення строку дії договору оренди землі орендар зобов'язаний додати проект додаткової угоди, яка може передбачати продовження договірних відносин з Вами на тих самих або на інших умовах.

ВАРТО ЗНАТИ: Якщо власник земельної ділянки не задоволений якимись умовами того договору оренди землі який ще діє і строк якого закінчується, то він має право висунути пропозиції про їх зміну (наприклад, власник має право вимагати підвищення розміру орендної плати або її виплати у іншій формі, або наполягати на вжитті орендарем додаткових заходів щодо охорони землі тощо). Свої пропозиції власник має направити орендареві у письмовій формі до закінчення терміну дії чинного договору оренди землі. При цьому щоб пропозиції власника мали юридичну силу, слід направити їх поштою з повідомленням про вручення на адресу орендаря або ж власник може доставити їх до офісу (контори) орендаря у двох примірниках, на одному з яких має бути проставлена відмітка орендаря (з його печаткою) про отримання пропозицій власника земельної ділянки.

(!) Якщо ж власник не надішле такої відповіді орендареві або ж надішле її пізніше строку спливу договору оренди землі, то це означатиме, що власник згодний на поновлення договору оренди землі на тих умовах, які містяться у додатковій угоді, надісланій власнику орендарем.

Якщо власник не згодний з запропонованими орендарем умовами, а орендар не йде на поступки, то не варто поспішати підписувати таку угоду. Краще повідомити про це орендаря у письмовій формі. Це дає власнику змогу звернутися до суду та доводити доцільність зміни умов договору оренди землі при його поновленні на новий термін.

Також варто наголосити на наступному: якщо орендар не надішле Вам листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі за місяць до завершення його дії і при цьому по закінченню строку дії договору продовжуватиме використовувати Вашу землю, то Вам слід направити йому лист-заперечення проти поновлення договору оренди землі. Це слід зробити протягом місяця після завершення дії договору землі. Якщо Ви не направите такого листа-заперечення протягом одного місяця, то це дає орендареві право вимагати поновлення договору оренди землі на тих самих умовах, на яких був укладений попередній договір оренди землі.

(!) Якщо власник направить вчасно лист-заперечення, то матимете право передати земельну ділянку в оренду іншому орендареві. Це й буде тим третім варіантом поведінки власника у орендних відносинах з орендарем.

Керуючий партнер ЮРИДИЧНОЇ КОМПАНІЇ «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ»

Р. Попов

ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ» - комплексна підтримка землевласників та землекористувачів, всі види юридичних послуг у сфері земельного права.

Детальніше за телефонами: (095) 041-41-13; (093) 488-88-22.

Верховна Рада України скоротила кількість істотних умов договору оренди землі з 11 до 3. 

Дані зміни відображені у Законі про дерегуляцію від 12 лютого 2015 №191-VIII. 

Юристи компанії підготували інфографіку по цьому питанню.