В римском праве суперфиций означает наследственное и отчуждаемое право пользования зданием, возведенном на чужой земле.

Суперфиций в нашем современном украинском праве - это право пользования чужим земельным участком для застройки, отдельный вид прав на чужие вещи.

Особенность суперфиция заключается в том, что такое право может отчуждаться землепользователем или передаваться в порядке наследования на основании договора или завещания, а также дает право землевладельцу на прибыль от промышленных объектов, построенных на предоставленном земельном участке на условиях суперфиция. Право пользоваться чужим земельным участком может быть установлено на определенный или на неопределенный срок.

Такое право может быть прекращено в случае: когда владелец земельного участка и землепользователь является одним лицом; срока права пользования; отказа землепользователя от права пользования; неиспользование земельного участка для застройки в течение трех лет подряд; за решение суда в других случаях, установленных законом.

Согласно Гражданскому кодексу Украины владелец земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других зданий и сооружений (суперфиций). Суперфиция как такового в этой норме нет, однако конкретизируются положения ГК о праве собственника на распоряжение собственным имуществом, путем передачи другому лицу под застройку. Но право владельца предоставлять свое имущество в пользование для застройки еще не есть соперницей, а только предпосылка его возникновения.

Суперфиций возникает на основании завещания или договора.

Существенными условиями договора об установлении суперфиция являются: 1) местоположение и размер земельного участка; 2) цель предоставления земельного участка в пользование; 3) вид и объемы строительства; 4) условия сохранения состояния объекта суперфиция; 5) срок действия договора; 6) плата по договору суперфиция.

Закон Украины предусматривает только два вида платы за землю: земельный налог и арендную плату.

Следует помнить, что заключая договор суперфиция нужно взвешенно подойти к условию платы по договору и выложить ее с учетом положения статьи Гражданского кодекса, которая устанавливает обязанность землепользователя вносить плату за пользование земельным участком, предоставленным ему для застройки, и другие платежи, установленные законом.

Кроме того, договор об установлении суперфиция допускает, что вместе с суперфициарием земельным участком может пользоваться и сам владелец. Очень важно регламентировать полномочия этих лиц.

Согласно статье Гражданского кодекса и статьи Земельного кодекса «к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предварительного землевладельца (землепользователя) ».

Существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты.

В случае прекращения суперфиция право собственности на возведенные на участке здания решается следующим образом: по соглашению сторон; решение суда о выкупе собственником земельного участка возведеного здания; решение суда о выкупе собственником здания земельного участка, на котором она размещена; суд определяет условия пользования земельным участком владельцем здания на новый срок.

В других случаях при прекращении суперфиция право собственности суперфициария на сводной ним сооружения прекращается; они подлежат сносу, земельный участок приводится в состояние, в котором она была до предоставления в пользование.

Исследованием проблематики правовой природы суперфиция занимаются как представители гражданско-правовой, так и земельно-правовой науки. Научный анализ проводился и проводится до сих пор в контексте выяснения общей темы - вещные права на чужое имущество, или же учитывая рецепции суперфиция как института римского права в современном гражданском праве.

На сегодняшний день, при росте рыночной стоимости недвижимости в целом, и земельных участков в частности, обусловило практически невозможность приобретения земельных участков в собственность (а под застройку и подавно).

Но все же будем надеяться на то, что земельные участки под любые застройки не станут источником раздора, коррупции и несправедливости. Ведь законодательство Украины устанавливает прочные гарантии для суперфициария, что в случае реализации права на застройку предопределяет широкое применение суперфиция.

Юрист общей практики

ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ»

Екатерина Овчаренко