От тюркского слово «пай» - определение доли в имуществе или имущественных правах. Входе аграрной реформы, в нашей стране, проводились дележки земли и имущества. По нашей правовой традиции паевые фонды существуют у субъектов аграрного права кооперативного типа: коллективном сельского хозяйственном предприятии или сельскохозяйственном кооперативе (колхозы, совхозы, фермерства). Каждый член таких предприятий имеет свою долю в имуществе предприятия, то есть свой имущественный пай. В соответствии с законом Украины «О коллективном сельскохозяйственном предприятии», в фонд имущества членов предприятия включается стоимость основных производственных и оборотных фондов, созданных благодаря деятельности предприятия, ценные бумаги, акции, деньги и соответствующая доля от участия в деятельности других предприятий и организаций. Уточнение стоимости паевого фонда имущества членов предприятий производится по методике уточнения состава и стоимости паевых фондов имущества членов коллективных сельскохозяйственных предприятий, реорганизованных и утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины.

Права членов предприятия на паи зависят от их трудового вклада. Рабочему предприятия ежегодно начисляется часть прибыли в зависимости от доли в паевом фонде, которую по его желанию может быть выплачено или отнесено на увеличение доли в паевом фонде. Пай может наследоваться в соответствии с гражданским законодательством Украины. В случае выхода из предприятия его члены имеют право на пай натурой, деньгами или ценными бумагами в соответствии с размером паевого фонда.

Часто люди ошибочно считают, что пай - индивидуально определенное имущество или земельный участок и при выходе из кооператива требуют возвращения своей земли или своей механизации. И по закону, будь - то комбайн, трактор, земельный участок, это все является собственностью предприятия. У человека есть только пай - это право на получение какой-то части дохода предприятия, или же части имущества, при выходе из кооператива или предприятия. Крестьянину (рабочем) при выходе из предприятия может быть передано не то имущество, которое он внес в кооператив, а совсем другое. Итак, пай - это не имущество, а право, к тому же это право может быть и не реализованным. В случае убыточной работы предприятия его сотрудник (крестьянин, рабочий) не получает никаких доходов на свой пай.

Изменения в правовом режиме имущественного пая несут начало с 1992 года. Далее в 1997 г.. пай определяется, как имущественный взнос члена кооператива, в 2000г. реформирование коллективных сельскохозяйственных предприятий, работающих на условиях аренды земли и имущества, в 2001 г.. реорганизация сельскохозяйственных предприятий. И существенной сменой правового режима имущественного пая стало юридическое закрепление возможности заключения договоров аренды, купли-продажи, дарения имущественных паев. Аренда, как и купля-продажа, в соответствии с гражданским законодательством, применяются только к индивидуально определенного имущества. А пай-никак не имущество, а лишь право на получение имущества в будущем. Все выше перечисленное кардинально изменило правовой режим имущественного пая, который приобрел отдельных черт правового режима индивидуально определенного имущества. Вскоре в Гражданском кодексе было закреплено, что право аренды распространяется и на имущественные права.

Впоследствии в ходе аграрной реформы и дележки имущества, оказалось, что крестьяне не сформировали в себе рыночное сознание, чувство собственника земли, поэтому Президент издает Указ «О дополнительных мерах по повышению уровня защиты имущественных прав сельского населения». Он предусматривает создание условий для выкупа имущественных паев сельскохозяйственными предприятиями. На основе объединения имущественных паев, Указом Минагрополитики (2003 год), создаются сельскохозяйственные формирования аграрного рынка.

Документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является государственный акт о праве собственности на землю. На сегодняшний день, многие крестьяне, имея такой документ не знают, что с ним делать. Чтобы обрабатывать землю нужно иметь механизацию и средства на закупку зерна, семян, топлива и др. Поэтому многие из них продают землю или сдают в аренду, составляя при этом договор аренды.

Предметом договора аренды земельной доли (пая) есть право на земельную долю (пай), находящийся в коллективной собственности. К тому же эта доля (пай) не выделена в натуре (на местности), а право на такую долю удостоверяется сертификатом.

Договор аренды земельной доли должен составляться в соответствии с Типичным договором аренды земельной доли, утвержденного приказом Госкомзема от 2000 года.

Для регистрации договора аренды арендодатель подает лично или направляет по почте в соответствующий исполнительный комитет органа местного самоуправления: договор аренды в двух экземплярах; сертификат на право на земельную долю (пай).

Исполнительный комитет сельского, поселкового, городского совета проверяет в двухдневный срок поданные документы, регистрирует или готовит обоснованный вывод об отказе в регистрации.

Условия составления нового договора могут быть изменены только с согласия обеих сторон.

Украинские фермера хорошие хозяева, поэтому будем надеяться, что наши черноземы в надежных руках.

Юрист общей практики

ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ»

Екатерина Овчаренко

В римском праве суперфиций означает наследственное и отчуждаемое право пользования зданием, возведенном на чужой земле.

Суперфиций в нашем современном украинском праве - это право пользования чужим земельным участком для застройки, отдельный вид прав на чужие вещи.

Особенность суперфиция заключается в том, что такое право может отчуждаться землепользователем или передаваться в порядке наследования на основании договора или завещания, а также дает право землевладельцу на прибыль от промышленных объектов, построенных на предоставленном земельном участке на условиях суперфиция. Право пользоваться чужим земельным участком может быть установлено на определенный или на неопределенный срок.

Такое право может быть прекращено в случае: когда владелец земельного участка и землепользователь является одним лицом; срока права пользования; отказа землепользователя от права пользования; неиспользование земельного участка для застройки в течение трех лет подряд; за решение суда в других случаях, установленных законом.

Согласно Гражданскому кодексу Украины владелец земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других зданий и сооружений (суперфиций). Суперфиция как такового в этой норме нет, однако конкретизируются положения ГК о праве собственника на распоряжение собственным имуществом, путем передачи другому лицу под застройку. Но право владельца предоставлять свое имущество в пользование для застройки еще не есть соперницей, а только предпосылка его возникновения.

Суперфиций возникает на основании завещания или договора.

Существенными условиями договора об установлении суперфиция являются: 1) местоположение и размер земельного участка; 2) цель предоставления земельного участка в пользование; 3) вид и объемы строительства; 4) условия сохранения состояния объекта суперфиция; 5) срок действия договора; 6) плата по договору суперфиция.

Закон Украины предусматривает только два вида платы за землю: земельный налог и арендную плату.

Следует помнить, что заключая договор суперфиция нужно взвешенно подойти к условию платы по договору и выложить ее с учетом положения статьи Гражданского кодекса, которая устанавливает обязанность землепользователя вносить плату за пользование земельным участком, предоставленным ему для застройки, и другие платежи, установленные законом.

Кроме того, договор об установлении суперфиция допускает, что вместе с суперфициарием земельным участком может пользоваться и сам владелец. Очень важно регламентировать полномочия этих лиц.

Согласно статье Гражданского кодекса и статьи Земельного кодекса «к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предварительного землевладельца (землепользователя) ».

Существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты.

В случае прекращения суперфиция право собственности на возведенные на участке здания решается следующим образом: по соглашению сторон; решение суда о выкупе собственником земельного участка возведеного здания; решение суда о выкупе собственником здания земельного участка, на котором она размещена; суд определяет условия пользования земельным участком владельцем здания на новый срок.

В других случаях при прекращении суперфиция право собственности суперфициария на сводной ним сооружения прекращается; они подлежат сносу, земельный участок приводится в состояние, в котором она была до предоставления в пользование.

Исследованием проблематики правовой природы суперфиция занимаются как представители гражданско-правовой, так и земельно-правовой науки. Научный анализ проводился и проводится до сих пор в контексте выяснения общей темы - вещные права на чужое имущество, или же учитывая рецепции суперфиция как института римского права в современном гражданском праве.

На сегодняшний день, при росте рыночной стоимости недвижимости в целом, и земельных участков в частности, обусловило практически невозможность приобретения земельных участков в собственность (а под застройку и подавно).

Но все же будем надеяться на то, что земельные участки под любые застройки не станут источником раздора, коррупции и несправедливости. Ведь законодательство Украины устанавливает прочные гарантии для суперфициария, что в случае реализации права на застройку предопределяет широкое применение суперфиция.

Юрист общей практики

ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ»

Екатерина Овчаренко

Государственный земельный кадастр является важным звеном государственного управления земельным фондом. Он обеспечивает принятие важных обоснованных решений в области организации рационального использования и охраны земель. Важность земельного кадастра особенно возросла в условиях проведения земельной реформы, введение платы за землю, включение земельных ресурсов в систему рыночных отношений.

Составной Государственного земельного кадастра является регистрация земельных участков. Государственный реестр земель состоит - из книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды, кадастровых номеров земельных участков; Поземельной книги, содержащей сведения о земельном участке. Порядок и условия государственной регистрации земельного участка, указанные в Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право частной собственности на землю, право собственности на землю и право постоянного пользования землей, договоров на право временного пользования землей и договоров аренды земли. Порядок записей, регистрация, оформление договоров и др. осуществляют районная, городская, поселковая, сельская рада; государственных актов на право собственности на землю - местные государственные органы земельных ресурсов Госкомзема Украины. Обеспечение государственной регистрации государственных актов, удостоверяющих право на землю, возлагается на соответствующие государственные органы земельных ресурсов Госкомзема Украины. В приложениях к инструкции указано формы и таблицы книг регистрации документов о праве на землю.

Кадастровые сведения о земле оформляются в виде обновлённой специальной базовой документации, которую составляют ежегодно. Документация может быть текстовой или картографической. Это могут быть схемы, графики, текстовые и другие материалы, содержащие сведения о границах административно-территориальных образований и земельных участков владельцев земли и землепользователей, количество, качество и производительность земель государственной, частной и коммунальной собственности.

Данные Государственного земельного кадастра обязательно учитывают при планировании, использовании и охране земель, изъятии и предоставлении земельных участков, проведении землеустройства и др.

Таким образом, мы видим, что Государственный земельный кадастр является и предназначен для обеспечения органов государственной власти и местного самоуправления, заинтересованных предприятий, учреждений, организаций и граждан, информацией об естественном состоянии, хозяйственное назначение и правовой режим земель, с целью организации их рационального использования и охраны, регулирования земельных отношений, экономического и экологического обоснования бизнес-планов и осуществления землеустройства, определение размера платы за землю.

В соответствии со статьей Земельного кодекса основными задачами введения Государственного земельного кадастра являются: обеспечение полноты сведений обо всех земельных участках; применение единой системы пространственных координат и системы идентификации земельных участков; введение единой системы земельно-кадастровой информации и ее достоверности.

Кроме того, согласно статье ЗК Государственный земельный кадастр включает: кадастровое зонирование; кадастровые съемки; бонитировки почв; экономическую и денежную оценку земель; учет количества и качества земель; государственной регистрации участков.

Теперь мы знаем, что Государственный земельный кадастр - это единая государственная система земельно-кадастровых работ, которая устанавливает процедуру признания факта возникновения или прекращения совокупности сведений и документов о местах расположения и правовом режиме этих участков, их оценке, классификации земель, количественной и качественной характеристике, распределении среди собственников и землепользователей.

Поэтому будем надеяться, что украинские земли в руках настоящих хозяев!

Юрист общей практики

Юридической компании «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ»

Екатерина Овчаренко

Тот, кто одиночно или постоянно имеет дело с оформлением прав на земельные участки так или иначе столкнулся с вопросом оценки земли. Земли в соответствии с законодательством Украины бывают разными, да и виды оценки земли бывают разными. При каждой отдельной транзакции с земельными участками надо правильно выбрать вид оценки земли. А в зависимости от вида оценки земли и цели, которой вы хотите в дальнейшем с этим земельным участком достичь, денежная оценка земли будет разной.

Итак, начнем с Земельного кодекса Украины. Так, статья 201 нам говорит о том, что в зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной. Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель. Экспертная денежная оценка земельного участка используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков.

В вопросах оценки земли целесообразно обращаться к специальному закону, регулирующего оценку земли. Это Закон Украины «Об оценке земли», в котором указано, что в зависимости от цели и методов проведения оценки земли, оценка земель делится на следующие виды:

• бонитировки почв;
• экономическая оценка земель;
• денежная оценка земельных участков.

Данные бонитировки почв является составной частью государственного земельного кадастра и является основой проведения экономической оценки сельскохозяйственных угодий и учитываются при определении экологической пригодности почв для выращивания сельскохозяйственных культур, а также потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства. Данные, по экономической оценке, земель являются основой при проведении нормативной денежной оценки земельных участков, анализе эффективности использования земель по сравнению с другими природными ресурсами и определении экономической пригодности земель сельскохозяйственного назначения для выращивания сельскохозяйственных культур. Однако сейчас хочется акцентировать внимание именно на денежной оценке земельных участков.

Как сказано, опять же, в Законе Украины «Об оценке земли», денежная оценка земельных участков в зависимости от назначения и порядка проведения может быть нормативной и экспертной. Указанный закон дает нам более развернутое понятие о видах денежной оценки и их цель.

Так, нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины при мине, наследовании (кроме случаев наследования наследниками первой и второй очереди по закону (как случаев наследования ними по закону, так и случаев наследования ими по завещанию) и по праву представления, а также случаев наследования имущество, стоимость которого облагается по нулевой ставке) и дарении земельных участков согласно закону, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, стоимости земельных участков площадью более 50 гектаров для размещения открытых спортивных и физкультурно-оздоровительных сооружений, а также при разработке показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.

А экспертная денежная оценка земельных участков и прав на них проводится с целью определения стоимости объекта оценки.

Экспертная денежная оценка земельных участков используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков и прав на них, кроме случаев, определенных законодательством.

Также целесообразно обратить внимание на случаи, в которых по закону денежную оценку проводить надо обязательно.

Итак, нормативная денежная оценка земельных участков обязательно проводится в случае:

- определение размера земельного налога;

-определение размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности;

-определение размера государственной пошлины при мине, наследовании (если степень родства наследника подпадает под уплату такой пошлины) и дарении земельных участков.

-определение потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства;

-разработки показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель;

- отчуждение земельных участков площадью более 50 гектаров, которые принадлежат к государственной или коммунальной собственности, для размещения открытых спортивных и физкультурно-оздоровительных сооружений.

Экспертная денежная оценка земельных участков обязательно проводится в случае:

-отчуждение и страхование земельных участков, относящихся к государственной или коммунальной собственности;

- залога земельного участка в соответствии с законом;

- определение инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного проекта на земельные улучшения;

-определение стоимости земельных участков, относящихся к государственной или коммунальной собственности, в случае если они вносятся в уставный фонд хозяйственного общества;

-определение стоимости земельных участков при реорганизации, банкротстве или ликвидации хозяйственного общества (предприятия) с государственной долей или долей коммунального имущества, которое является владельцем земельного участка;

-выделение или определение доли государства или территориальной общины в составе земельных участков, находящихся в общей собственности;

-отображение стоимости земельных участков и права пользования земельными участками в бухгалтерском учете в соответствии с законодательством Украины;

-определение убытков собственникам или землепользователям в случаях, установленных законом или договором;

- решение суда.

Во всех остальных случаях денежная оценка земельных участков может проводиться по согласию сторон.

Проведение денежной оценки земли, то экспертной, то нормативной, требует специальных знаний. Такие знания имеют сертифицированные оценщики, по оценке земли.

Таким образом, если перед вами встал вопрос проведения денежной оценки земли, имейте в виду, что денежная оценка бывает двух видов и в зависимости от того, какие действия вы хотите совершать с земельным участком, вы должны четко понимать, какой вид оценки земельного участка вам надо заказывать.

Управляющий партнер

ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ»

Роман Попов

Изменения в жизни «ПО-НОВОМУ» не стоят на месте. Отныне органы государственной власти, органы местного самоуправления получат доступ в Государственный земельный кадастр и будут иметь возможность пользоваться информацией Государственного земельного кадастра при принятии управленческих решений.

   На заседании Кабинета Министров принято постановление № 205 от 21.03.2016 года «Некоторые вопросы ведения Государственного земельного кадастра».

    Документом определяется порядок предоставления непосредственного доступа к сведениям Государственного земельного кадастра широкому кругу должностных лиц и профессиональным специалистам.

  Теперь заинтересованные лица могут самостоятельно получать необходимые сведения об объектах Государственного земельного кадастра, его картографическую основу, сведения о земельных участках, их владельцев и пользователей.

  Кроме того, постановлением определено по какому порядку будут предоставляться извлечения и другая информация из Государственного земельного кадастра администраторами центров предоставления административных услуг уполномоченными лицами исполнительных органов местного самоуправления, способствовать децентрализации.

 Правительственным документом также вводится механизм предоставления сведений из Государственного земельного кадастра с использованием возможностей Интернета.

  Теперь администраторы центров по предоставлению административных услуг будут предоставлять сведения из государственного земельного кадастра.

Теперь они имеют следующие полномочия:                                           

1. Осуществлять регистрацию заявлений о получении сведений из Государственного земельного кадастра;

2. Проводить проверку поданных им на рассмотрение документов;

3. Предоставлять сведения о земельных участках, выдержки из ГЗК (и вроде как планируется возможность получить выписку из ГЗК о земельном участке по всей территории Украины);

4. Обнародовать на сайте Госгеокадастра данные о регистрации заявления о предоставлении сведений из ГЗК.

Пресс-служба

Юридической компании "АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ"

Оформить землю стало проще!

Народные депутаты проголосовали за законопроект, который упрощает процедуру приватизации земельных участков.

Народные депутаты проголосовали за законопроект народного депутата Нечипоренко N 1025-1. Данный Закон подписал  Президент Украины. 12 марта он вступил в силу. 

В современных украинских реалиях, существует проблема умышленного затягивания сотрудниками госорганов согласования проектов по землеустройству, требуя при этом устранить, некие несоответствия с действующим законодательством, при этом четко не называя их. Граждане вынуждены годами переоформлять проектную документацию и просиживать долгие часы в душных коридорах государственных учреждений, пытаясь реализовать свои Конституционные права. 

В соответствии с Законом, госорган при отказе обязан предоставить заявителю полный перечень недостатков и срок для их устранения. Гражданам предоставляется право повторно обратиться в госорганы для согласования проекта, при этом ликвидировав существующие недостатки. Орган государственной власти обязан отказать заявителю при повторном обращении если не были устранены недостатки при предыдущей проверке, при этом не лишая заявителя повторного права на обращение.

Механизм заложенный в данный акт можно назвать самым демократичным, поскольку никоим образом не ограничивает права граждан и их Конституционных прав. Данный законопроект упрощает процедуру бесплатной приватизации гражданами земельных участков из состава земель государственной и коммунальной собственности, а также делает невозможным умышленное затягивание процесса согласования проекта.