В римском праве суперфиций означает наследственное и отчуждаемое право пользования зданием, возведенном на чужой земле.

Суперфиций в нашем современном украинском праве - это право пользования чужим земельным участком для застройки, отдельный вид прав на чужие вещи.

Особенность суперфиция заключается в том, что такое право может отчуждаться землепользователем или передаваться в порядке наследования на основании договора или завещания, а также дает право землевладельцу на прибыль от промышленных объектов, построенных на предоставленном земельном участке на условиях суперфиция. Право пользоваться чужим земельным участком может быть установлено на определенный или на неопределенный срок.

Такое право может быть прекращено в случае: когда владелец земельного участка и землепользователь является одним лицом; срока права пользования; отказа землепользователя от права пользования; неиспользование земельного участка для застройки в течение трех лет подряд; за решение суда в других случаях, установленных законом.

Согласно Гражданскому кодексу Украины владелец земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других зданий и сооружений (суперфиций). Суперфиция как такового в этой норме нет, однако конкретизируются положения ГК о праве собственника на распоряжение собственным имуществом, путем передачи другому лицу под застройку. Но право владельца предоставлять свое имущество в пользование для застройки еще не есть соперницей, а только предпосылка его возникновения.

Суперфиций возникает на основании завещания или договора.

Существенными условиями договора об установлении суперфиция являются: 1) местоположение и размер земельного участка; 2) цель предоставления земельного участка в пользование; 3) вид и объемы строительства; 4) условия сохранения состояния объекта суперфиция; 5) срок действия договора; 6) плата по договору суперфиция.

Закон Украины предусматривает только два вида платы за землю: земельный налог и арендную плату.

Следует помнить, что заключая договор суперфиция нужно взвешенно подойти к условию платы по договору и выложить ее с учетом положения статьи Гражданского кодекса, которая устанавливает обязанность землепользователя вносить плату за пользование земельным участком, предоставленным ему для застройки, и другие платежи, установленные законом.

Кроме того, договор об установлении суперфиция допускает, что вместе с суперфициарием земельным участком может пользоваться и сам владелец. Очень важно регламентировать полномочия этих лиц.

Согласно статье Гражданского кодекса и статьи Земельного кодекса «к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предварительного землевладельца (землепользователя) ».

Существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты.

В случае прекращения суперфиция право собственности на возведенные на участке здания решается следующим образом: по соглашению сторон; решение суда о выкупе собственником земельного участка возведеного здания; решение суда о выкупе собственником здания земельного участка, на котором она размещена; суд определяет условия пользования земельным участком владельцем здания на новый срок.

В других случаях при прекращении суперфиция право собственности суперфициария на сводной ним сооружения прекращается; они подлежат сносу, земельный участок приводится в состояние, в котором она была до предоставления в пользование.

Исследованием проблематики правовой природы суперфиция занимаются как представители гражданско-правовой, так и земельно-правовой науки. Научный анализ проводился и проводится до сих пор в контексте выяснения общей темы - вещные права на чужое имущество, или же учитывая рецепции суперфиция как института римского права в современном гражданском праве.

На сегодняшний день, при росте рыночной стоимости недвижимости в целом, и земельных участков в частности, обусловило практически невозможность приобретения земельных участков в собственность (а под застройку и подавно).

Но все же будем надеяться на то, что земельные участки под любые застройки не станут источником раздора, коррупции и несправедливости. Ведь законодательство Украины устанавливает прочные гарантии для суперфициария, что в случае реализации права на застройку предопределяет широкое применение суперфиция.

Юрист общей практики

ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ»

Екатерина Овчаренко

Государственный земельный кадастр является важным звеном государственного управления земельным фондом. Он обеспечивает принятие важных обоснованных решений в области организации рационального использования и охраны земель. Важность земельного кадастра особенно возросла в условиях проведения земельной реформы, введение платы за землю, включение земельных ресурсов в систему рыночных отношений.

Составной Государственного земельного кадастра является регистрация земельных участков. Государственный реестр земель состоит - из книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды, кадастровых номеров земельных участков; Поземельной книги, содержащей сведения о земельном участке. Порядок и условия государственной регистрации земельного участка, указанные в Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право частной собственности на землю, право собственности на землю и право постоянного пользования землей, договоров на право временного пользования землей и договоров аренды земли. Порядок записей, регистрация, оформление договоров и др. осуществляют районная, городская, поселковая, сельская рада; государственных актов на право собственности на землю - местные государственные органы земельных ресурсов Госкомзема Украины. Обеспечение государственной регистрации государственных актов, удостоверяющих право на землю, возлагается на соответствующие государственные органы земельных ресурсов Госкомзема Украины. В приложениях к инструкции указано формы и таблицы книг регистрации документов о праве на землю.

Кадастровые сведения о земле оформляются в виде обновлённой специальной базовой документации, которую составляют ежегодно. Документация может быть текстовой или картографической. Это могут быть схемы, графики, текстовые и другие материалы, содержащие сведения о границах административно-территориальных образований и земельных участков владельцев земли и землепользователей, количество, качество и производительность земель государственной, частной и коммунальной собственности.

Данные Государственного земельного кадастра обязательно учитывают при планировании, использовании и охране земель, изъятии и предоставлении земельных участков, проведении землеустройства и др.

Таким образом, мы видим, что Государственный земельный кадастр является и предназначен для обеспечения органов государственной власти и местного самоуправления, заинтересованных предприятий, учреждений, организаций и граждан, информацией об естественном состоянии, хозяйственное назначение и правовой режим земель, с целью организации их рационального использования и охраны, регулирования земельных отношений, экономического и экологического обоснования бизнес-планов и осуществления землеустройства, определение размера платы за землю.

В соответствии со статьей Земельного кодекса основными задачами введения Государственного земельного кадастра являются: обеспечение полноты сведений обо всех земельных участках; применение единой системы пространственных координат и системы идентификации земельных участков; введение единой системы земельно-кадастровой информации и ее достоверности.

Кроме того, согласно статье ЗК Государственный земельный кадастр включает: кадастровое зонирование; кадастровые съемки; бонитировки почв; экономическую и денежную оценку земель; учет количества и качества земель; государственной регистрации участков.

Теперь мы знаем, что Государственный земельный кадастр - это единая государственная система земельно-кадастровых работ, которая устанавливает процедуру признания факта возникновения или прекращения совокупности сведений и документов о местах расположения и правовом режиме этих участков, их оценке, классификации земель, количественной и качественной характеристике, распределении среди собственников и землепользователей.

Поэтому будем надеяться, что украинские земли в руках настоящих хозяев!

Юрист общей практики

Юридической компании «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ»

Екатерина Овчаренко

Президент Украины Петр Порошенко объявил курс на деофшоризацию: «Я планирую представить значительную реформу, которая сделает невозможным использование оффшорных счетов в Украине.». Политические эксперты подхватили эту новость, решая, что имел в виду Президент Порошенко.

Рассмотрим кратко что такое деофшоризацию.

Деофшоризация - это предотвращение оттока капитала из Украины. Это комплекс законодательных и информационных мероприятий нашего государства, направленных на предупреждение уклонения бизнеса от налогообложения, происходит с помощью выгодных услуг от иностранных компаний из оффшорных зон. Оффшорная зона, как известно, это государство или территория, которая имеет низкие налоговые ставки (либо нет их вовсе). На сегодняшний день украинской налоговой известны такие офшоры Кипр, Британские, Виргинские острова и Панама.

Деофшоризация может происходить различными способами. Например, через информационную кампанию. Когда Фискальная служба проводит разъяснительную работу среди крупного бизнеса на тему: Почему важно держать деньги в Украине?

Кроме того, одним из методов является изменение принципов налогообложения для оффшорных компаний, которые работают на территории Украины.

Одним из радикальных вариантов является запрет компаниям с Кипра или Панамы работать в Украине.

Любой из этих методов будет нести для нашей экономики невосполнимые положительные, а возможно и негативные последствия. Поэтому к процессу деофшоризации необходимо подходить постепенно, внимательно и взвешенно.

В прошлом году деофшоризация не стояла на повестке дня, фактически она находилась в тени борьбы с коррупцией. Прочитав отчет национального совета реформ 2015 года, мы видим с более 100 страниц этого документа, успеха борьбы с оффшорами поместились в один абзац.

О чем там говорится:

1.Разработано Стратегию по пересмотру действующих конвенций в избежании двойного налогообложения, которую сложно найти в открытом доступе;

2.Приняты два закона во избежание налогового уклонения с Северной Ирландией и Чехией.

Борьба с коррупцией упоминается ли не на каждой странице отчета Нацсовета. Но это еще не является залогом борьбы с этим явлением.

При совместном опросе «Приватбанка» и Transparency International Украина, более 50% опрошенных бизнесменов считают, что борьба с коррупцией является постоянной в нашей стране. Причем, в антирейтинге коррупционеров первое место заняла именно Налоговая служба, которая должна проводить ту же деофшоризацию. Второе место - таможня.

Так что борьба с коррупцией процветает только на глянцевых страницах правительственных отчетов. Возможно японское заявление Петра Порошенко о деофшоризации - это лишь слабая попытка заглушить «панамский» скандал.

«Попытки запрещать оффшорные компании приводили лишь к увеличению их количества. Это абсолютно тупиковый путь. Я хочу открыть несколько шагов, которые мы должны сделать для того, чтобы провести эффективный, быстрый и глубокий процесс деофшоризации», - так заявил Президент Украины в интервью с украинскими телеканалами.

Петр Алексеевич сообщил, что поручает Министерству финансов, Государственной фискальной службе обеспечить присоединение Украины к Международной межведомственной конвенции по обеспечению доступа Украины к счетам - нерезидентов. После подписания этой конвенции (2017), Украина автоматически будет получать информацию со всего мира о счетах, открытых в любом банке мира, украинскими резидентами.

К сожалению, раньше этот вопрос никем не поднимался. Так что борьба с офшорами дело не одного дня.

Юрист общей практики

Юридической компании «АЛЬФА ЛЕКС КОНСАЛТИНГ"

Катерина Овчаренко